집 보러다니기 전에 꼭‘사전승인’받아야 유리

 
다운페이먼트는 주택을 구입할 때 최초로 지불하는 돈이다. 그렇다고 한꺼번에 거액을 내놓을 필요는 없다. 단계를 나눠 처음 계약서에 사인을 할 때 일부를 내고, 나머지 다운페이 잔액은 클로징을 할 때 주면 된다. 첫 번째 건네는 돈은 바이어가 얼마나 간절하게 그 집을 구입하길 원하는지 보여준다는 점에서 의미가 크다. 동시에 계약금의 성격이 있고 즉각 셀러측 변호사가 관리하는 에스크로 계좌로 입금된다. 다운페이먼트에 대해 알아야 할 7가지 핵심사항을 공개한다.

■얼마를 다운페이해야 하나 

보통 집값의 20%로 알려진 다운페이는 사실 이보다 더 다양하게 선택할 수 있다. 

적게는 연방주택국(FHA)의 30년만기 고정금리 모기지에 적용되는 집값의 3.5%부터 컨벤셔널 모기지는 이보다 높은 5%를 요구한다.

군인 출신인 경우에만 받을 수 있는 연방보훈청(VA) 모기지는 다운페이가 제로다. 연방농무부(DOA)가 교외 지역의 주택과 저소득층에 한해 제공하는 모기지도 다운페이가 필요 없다.

■20% 다운페이의 장점

집값의 20%를 다운페이로 내걸면 최대 장점은 매월 갚아야 하는 페이먼트에 모기지 보험료를 낼 필요가 사라진다는 것이다. 그런데 다운페이가 20%가 안 되면 매달 모기지 페이먼트에 더해 보험료까지 내야 한다. 보통 PMI로 부르는 모기지 보험료는 갚아나간 모기지 대출금의 잔액이 집 시세의 80% 미만이 될 때까지 매달 부담해야 한다.

모기지 보험료는 매달 납부할 수도 있고, 초기에 일시불로 낼 수도 있으며, 은행 등 모기지 렌더와 합의된 경우에는 좀 더 높은 이자율을 적용받는 대신 렌더가 보험료를 대납해 주기도 한다.

렌더가 대납해주는 경우는 일시불로 보험료를 처리하는 것보다 월 페이먼트 부담이 낮아질 수 있다. 다만 대납 기간은 대출금을 상환하거나, 리파이낸싱을 받을 때까지 긴 것이 단점이다.

만약 모기지 보험료 부담을 보다 빨리 떨쳐버리고 싶다면 주택 감정을 새로 받아 집 시세를 높이는 방법이 있다. 처음 대출을 받을 때 적용된 구매가보다 시세가 올랐다면 그만큼 빨리 보험료 부담에서 졸업할 수 있게 된다. 비슷한 방법으로 집을 리모델링해서 가치를 올리는 방법도 사용된다.

■인스펙션을 이해해야

대부분의 경우 다운페이 한 금액은 인스펙션이 이뤄지고 있는 기간에 전액을 환불받을 수 있다. 300~600달러 선인 인스펙션 비용은 부담해야겠지만 문제 많은 집을 떠안고 사는 것 보다는 나을 것이다. 인스펙션을 할 때 집의 어떤 부분을 봐야 하는지에 대한 준비를 하는 것도 중요하다.

■사전 자격과 사전 승인

집 구경이나 다니는 것은 그만두고 이번에는 진지하게 주택을 구입할 생각이라면 마음에 드는 집을 보러 가기 전에 우선 은행이나 크레딧 유니언 등 렌더로부터 모기지 사전 승인(Pre-Approved)을 받는 것이 유리하다.

당연히 사전 자격(Pre-Qualification)을 받는 것보다 나은데 사전 자격은 크레딧 체크를 하지 않은 상태에서 은행이 보내주는 편지의 일종으로 사전 승인에 비해 효력이 약하다. 

사전 승인을 받은 상태라면 본격적으로 비딩 경쟁에 나설 수 있음을 보여주는 것이고 같은 집을 노리는 경쟁자와도 진검승부를 할 수 있는 준비를 마쳤다는 것이다. 특히 바이어 본인이 생각하기에 주택을 구입하는데 정확히 얼마나 많은 실탄을 마련할 수 있는지 알게 되는 것으로 전략을 세우는데 유용한 틀이 된다.

■상속·증여시 추가 서류

처음 주택을 구입하는 경우, 다운페이를 장만하는데 여러 도움을 받는 경우가 있다. 물론 부모나 친지의 도움도 받을 수 있지만 렌더는 바이어 스스로가 대출금을 갚아 나갈 능력이 되는지 알기를 원한다.

실제 다운페이를 20% 한다고 가정할 때 전액을 상속이나 증여로 충당할 수 있다. 다만 돈을 물려준 사람이 이는 대출이 아니라 증여라는 사실을 확인시켜 주는 레터를 첨부해 렌더에게 제출해야 한다. 좀더 엄격하게 FHA 대출은 이 경우 증여자의 뱅크 스테이트먼트까지 요구하기도 한다.

■추가 클로징 비용 준비

추가로 들 수 있는 비용은 인스펙션, 론 오리지네이션 수수료, 타이틀 보험 등으로 다운페이할 때부터 염두에 두는 것이 좋다. 클로징 때 추가된다는 의미는 곧 다운페이로 적은 금액만 내도된다는 뜻이기도 하다. 셀러가 클로징 비용을 내는 경우도 있지만 요즘처럼 셀러 위주의 시장에서는 바이어와 나눠서 내는 것이 결국에는 유리하다고 하겠다.

■첫 주택 구입자 혜택

생애 처음으로 주택을 구입하는 경우에는 몇 가지 혜택이 있다. 다만 연방정부나 주정부 또는 로컬 정부가 기준으로 정해둔 소득 수준에 부합해야 한다.

FHA는 택스 크레딧을 허용하고, 커뮤니티에서 자금을 지원하기도 한다. 대표적으로 ‘모기지 크레딧 서티피킷 프로그램’(The Mortgage Credit Certificate Program)은 최장 30년 동안 매년 2,000달러의 택스 크레딧을 제공한다. 또 다운페이를 위한 월 페이먼트 론도 있고, 최장 10년 동안 대출받을 수 있는 클로징 비용 지원도 있다.   <구성훈 기자>