주택 가격이 2012년 바닥 이후 약 4년간 상승세를 이어가고 있다. 주택 가격이 오름과 동시에 주택 순자산 담보 신용대출(이하 담보대출)에 대한 관심이 높아진 지이미 오래다. 온라인 금융기관 TD 뱅크의 설문조사에 따르면 담보 대출을 받은주택 소유주 10명중 약 3명은 주택 가격이 오르기 시작한 2014년 이후 담보 대출을 받기 시작했다. 담보 대출은 목돈 마련에 유용한 수단이지만 잘못 활용하면 가계 재정 위기를 불러올 수 있는 독이 될 수도 있다. 2008년 금융 위기의 원인이바로 무분별한 담보 대출이었다. 그래서 최근 다시 급증하고 있는 담보 대출을 바라 보는 시선에 우려가 많은 이유다. 금융정보사이트 ‘고우 뱅킹 레이츠 닷컴’이최근 급증하는 담보 대출과 관련 주의 사항을 소개했다.

■대부분 신중한 대출로 위험 낮아
2008년 주택 시장 위기의 주범이 바로 담보 대출이었다. 각종 악성 대출과 무분별한 대출 행위로 주택 시장이 하루아침에 폭삭 가라앉고 말았다. 최근 담보 대출이 재증가 추세로 과거 위기가 재현에 대한 우려가 일고 있다. 그러나 전문가들 크게 우려할 필요는 없다고 설명하고 있다.

최근 담보 대출자들은 과거와 달리신중한 자세로 대출에 나서고 있기 때문에 연체 등의 위험이 낮다. 요즘대출자들은 이자율이 매우 낮고 주택 가치가 많이 올랐기 때문에 담보대출을 책임감 있게 활용하면 재태크 수단으로 매우 유용하다는 점을잘 알고 있다.

TD 뱅크에 따르면 담보 대출자의약 29%가 금융 위기 이전인 2008년 대출을 받은 것으로 조사됐다. 나머지 담보 대출자들은 금융 위기 사태가 안정되고 대출 기준이 강화된2011년 이후 담보 대출을 받아 과거처럼 높은 연체율 우려는 낮다고 볼수 있다. 평균 담보 대출액도 약 5만달러선으로 과거에 비해 높지 않은 것도 안정적이라고 할 수 있다.

마이크 키난 TD뱅크 수석부대표는“ 최근 담보 대출 발급건수와 대출액이 증가하고 있다”며“ 그러나 대출자격과 주택 자산 가치가 높은 소유주들을 대상으로 한 대출이 대부분으로 크게 우려할 필요가 없다”고 설명했다.

■집값·소득 올라 담보대출 여건 개선
담보 대출이 다시 각광받게 된 원인은 주택 가격 상승이다. 집값이 오르고 올해는 소득 증가까지 이뤄져담보 대출에 대한 관심이 그 어느 때보다 뜨겁다. 소득이 증가하면 대출자의 상환 능력이 높아져 담보 대출을 받게 될 가능성도 높아졌기 때문이다. 지난해 소득이 2011년 이후 처음으로 주택 가격 상승세를 앞질렀다. 지난해 주택 가격은 약 5.1% 오른반면 소득은 약 5.2%의 증가세를 보였다.

소득과 집값이 크게 올랐다고 과거처럼 무분별한 금액을 대출받게 되면 2008년과 같은 금융 위기가 되풀이 될 것이 뻔하다. 최근 담보 대출자들을 분석해 보면 주택 순자산 가치가 충분히 남아 있을 뿐만 아니라 대출 상환 능력을 입증할 수 있는 소득자들이다.

또 담보 대출 목적도 과거와 달리주택 리모델링 등 재투자 목적이 많아 주택 가격 급락에 대비한 충격 완화 장치까지 갖춰져 있다. 과거의 경우 담보 대출을 통해 투자용 2차 주택을 무리하게 구입하거나 여행이나물품 구입에 나서는 등 무분별한 사용이 많아 주택 가격 하락과 함께 연체로 이어지는 경우가 상당수였다.

■ 만기 오기 전 대비해야
금융 위기 이전 발급 담보 대출중올해부터 만기가 돌아오는 대출이 상당수다. 만기는 대부분 10년으로 이기간 동안 원금 상환 부담은 없고 이자만 납부하면 된다. 만기 전까지는 페이먼트 부담이 높지 않지만 만기가 돌아오면 원금까지 상환해야 하기 때문에 페이먼트 부담이 급증한다. 만기를 앞두고 별다른 조치를 취하지 않으면 페이먼트 급증으로 가계부 운영이 어려워질 것이 뻔하다.

TD 뱅크의 조사에서 약 23%에 해당하는 담보 대출자들은 만기가 곧 돌아오지만 현재 별다른 대비를 하지않고 있는 것으로 나타났다. 페이먼트 급증에 따른 연체 위험에 무방비상태로 놓여 있는 대출자들이다. TD뱅크의 조사에 따르면 담보 대출자 중 약 58%는 향후 5년내 만기가 돌아오기 때문에 페이먼트 조정에 대비가 절실한 상황이다.

오를 것으로 예상되는 페이먼트에 대한 상환 능력이 없다고 판단되면 은행측과 재융자 가능성에 대해 알아봐야 한다. 남아 있는 대출금을 재융자를 통해 다시 만기를 연장시키는방법이다. 그동안 모아둔 여유 자금이 있다면 대출금을 상환하거나 조정된 페이먼트 금액을 납부하는 수밖에 없다.

■ 만기일부터 파악
TD 뱅크의 조사에서 약 3분의 1에해당하는 담보 대출자는 만기가 언제 돌아오는지 전혀 모르고 있는 것으로 나타났다. 별다른 준비 없이 갑자기 만기가 돌아오면 감당하기 힘든재정 부담이 발생한다. 담보 대출 발급 시기가 이미 10년 전이라 대부분 대출자들이 만기 일정을 기억하지 못하는 것은 당연하다.

그러나 조금만 주의를 신경 써도 만기에 얼마든지 대비할 수 있다. 대부분의 은행이 만기가 돌아오기 전대출자에게 서면을 통한 통보를 한다. 또 대출자가 먼저 은행측에 연락해 만기 예정일을 확인할 수도 있다.

아니면 가까운 은행 지점을 찾아 직접 만기일을 확인하는 방법도 있기때문에 조금만 신경써서 만기가 돌아오는 것에 대비해야 한다.

■ 인상될 페이먼트 금액 파악
만기 후 페이먼트가 얼마나 오르는지 확인하는 것도 빼놓아서는 안 된다. 금융 위기 직전 담보 대출자들은 집값이 오를 것만 기대하고 만기로인한 페이먼트 인상 가능성에 대해서는 무관심했다. 집값이 기대와 달리 하루아침에 떨어지고 페이먼트가 급증하면서 담보 대출자들이 줄줄이 연체의 늪에 빠지기 시작하게 됐다.

TD 뱅크의 조사에서 만기 뒤 조정되는 페이먼트 금액을 알고 있다는응답자는 약 19%에 불과한 반면 약43%는 전혀 모르고 있었다. 약 38%에 해당하는 응답자들은 페이먼트가오히려 떨어질 것으로 잘못 알고 있었다. 조정될 것으로 예상되는 페이먼트 금액을 정확히 알고 있어야 적절한 대비도 가능하다. 만약 인상되는 페이먼트 금액이 크지 않으면 그대로 유지하면서 상환해 나가도 된다. 그러나 인상폭이 클 경우 재융자 등의 조치를 취해야 한다.

■ 리모델링 용도 사용이 가장 안전
주택 담보 대출을 어떤 용도로 사용하느냐도 2008년 금융위기를 통해배울 점이다. 주택 가격이 수년째 오르고 있지만 언제 떨어질지 모르기때문에 담보 대출을 사용할 때도 가격 하락에 항상 대비해야 한다. 주택가격 하락에 대비하는 가장 좋은 방법은 담보 대출로 그동안 필요한 주택 개보수 비용으로 사용하는 것이다.

주택 개보수를 통해 주택 가치가 오르는 효과가 있기 때문에 집값이 떨어지더라도 어느정도 충격 완화 장치 작용을 한다. 다행히도 TD 뱅크의 조사에서 약 38%의 응답자가 담보대출을 받아 주택 개보수에 나설 계획이라도 답했다.

<준 최 객원기자>

▲집값과 소득이 오르면서 주택담보 대출에 대한 관심이 다시 높아지고 있다.